Строительный бум в Армении не обеспечивает требуемые объемы

Несмотря на то, что строительный сектор в Армении регистрирует высокие темпы роста, ежегодно в эксплуатацию сдается в разы меньше требуемой площади квартирного фонда. Об этом в ходе заседания парламентской комиссии по экономическим вопросам, заявил министр экономики Ваан Керобян, отвечая на вопросы депутатов.

Причина сложившейся ситуации, по его словам, заключается в том, что из почти 100 млн. кв метров квартирного фонда, страна в состоянии вводить в оборот только 300-400 тыс. кв. м ежегодно. А это составляет всего лишь 0,3-0,4% от общего объема.

«Естественно, это очень маленький процент, который не покрывает даже площади изношенных зданий, которые в обязательном порядке должны быть заменены», — пояснил глава экономического ведомства.

В связи с этим, продолжил он, Минэкономики рассматривает программу реноваций изношенных зданий районов Еревана, которая предусматривает снос зданий всего района и строительство на этом месте нового жилья.

Касаясь вопросов о том, что поступают жалобы по поводу темпов предоставления разрешения на строительство, В.Керобян отметил, что соответствующие решения в этом направлении будут носить законодательный характер. В частности, планируется утверждение качественных мастер-планов городов и общин, в рамках которых разрешения на строительство будут предоставляться в ускоренном режиме.

Со стартом новой программы реновации жилфонда большие надежды связывают также и застройщики, учитывая тот факт, что с января 2025 года в Ереване больше не будет действовать программа по возврату подоходного налога при взятии ипотеки, создав тем самым определенные проблемы в столичной сфере градостроительства.

«Но взамен, по нашим прогнозам, активно начнут застраиваться территории, прилегающие к Еревану. Да и в самой столице, не думаю, что будет наблюдаться пассивность. Ведь нельзя сбрасывать со счетов наличие в Ереване аварийных зданий. К тому времени правительство, скорее всего, задействует иной инструментарий для стимулирования спроса со стороны инвесторов к реализации программ по сносу аварийных зданий и строительству на их месте новых зданий. Будет ли это вновь программа по возврату подоходного налога для заемщиков или правительство будет субсидировать процентные ставки, чтобы оказать регулирующий эффект, сказать сложно. Но что-то должно быть, поскольку после 2025 года в Ереване практически не будет свободного места для застройки. А проблему с аварийными зданиями никто не отменял и ее нужно как-то решить», — детально обрисовал ситуацию глава строй компании «Закарян Констракшн Солюшнс» Эдгар Закарян.

Аналогичного мнения придерживается и руководитель строительной компании «Логикон Девелопмент» Ваге Петросян. Если говорить цифрами, то на сегодня, по его словам, жилфонд Армении составляет порядка 92 млн кв. метров. Если учесть, что естественный износ достигает около 2% в год, то для его восстановления требуется как минимум сдавать ежегодно примерно1,8 млн кв. метров жилфонда.

«Однако за последние 10 лет наш показатель в лучшем случае был в районе 800 тыс. кв. метров. Это значит, что даже в условиях нынешнего строительного бума мы все равно не дотягиваем до нужных темпов, и нам предстоит еще очень многое сделать, чтобы получить ощутимый эффект. Поэтому говорить о том, что рынок на сегодня насыщен, пока еще очень рано. Фиксируемые нынче темпы строительства жилья считаются большими лишь в сравнении с предыдущей пассивностью на рынке. В целом же строительство у нас пока очень слабое», — отметил В.Петросян.

Найти стратегические решения

На самом деле, многоквартирный жилищный фонд является одной из крупнейших систем в экономике Армении, поскольку в ней сосредоточен значительный объем основных средств. Однако подавляющая часть жилищного фонда страны приходится на здания (в основном пятиэтажные), которые были построены еще в 1960-70 гг. Понятно, что с годами многие из них серьезно обветшали, превратившись в дома разной степени аварийности. Кондоминиумы же, на которых по закону и возложено управление многоквартирными домами, просто не справляются со своей задачей, о чем можно судить по опыту прошлых лет. Более того, большинство жильцов сомневается в целенаправленности расходования выплачиваемых ими в кондоминиумы средств и склонно предполагать, что деньги будут, прямо скажем, «прикарманены» работниками этих организаций. Тем более, что ощутимых результатов их деятельности собственники по большому счету не наблюдают. И потому многие «логично» решают не платить.

Для того, чтобы не только предотвратить ветшание зданий, но и способствовать обновлению жилфонда, правительство еще в середине 2021 года решило реализовать конкретные шаги. О планах в этом направлении заявил в то время премьер-министр Никол Пашинян на одном из заседаний правительства, в ходе которого было принято решение об ограничении госпрограммы возвращения подоходного налога при ипотеке.

«Надо зафиксировать, что жилищный фонд в Армении существенно изношен. Можно сказать, что он полностью изношен, причем, как в Ереване, так и в областях. Потому что основная часть зданий была построена в 80-х годах прошлого века и даже раньше — в 50-х годах. Это значит, что у нас есть необходимость в обновлении жилфонда. Это проблема, где мы должны найти стратегические решения. Но на данном этапе мы пока намерены стимулировать жилищное строительство в областях», — пояснил он.

Спустя год после этого власти заявили, что намерены реализовать программу по восстановлению изношенных жилых зданий при финансовом участии самих граждан. В начале августа 2022 года правительство одобрило соответствующий законопроект о внесении изменений в закон «О градостроительстве», предусматривавший как раз разработку программы реновации жилфонда.   

Для восстановления жилого фонда Госкомитет градостроительства составил концепцию с планом мероприятий. По данным ведомства, которые поступили в стране насчитывается более 600 многоквартирных домов 3-й и 4-й степени аварийности, (4-я категория подразумевает, что здание подлежит сносу). То есть более 3% от всех многоквартирных домов в стране находится в критическом состоянии. Из них 120 находятся в Ереване, 149 — в Лорийской и 123 — в Ширакской областях.

Как указано в концепции Комитета градостроительства, для обновления жилфонда необходимо четко разграничить полномочия центральной и муниципальной властей, ограничить дальнейшую продажу таких зданий, а также учет жильцов в них. Необходимо также зафиксировать обязательное финансовое участие жильцов в любой программе по улучшению жилого фонда, плюс в обязательном порядке зафиксировать снос аварийных домов, не оставляя их стоять неопределенно долго. Если дома, построены на непригодных для этого землях (например, в оползневых зонах, как в селе Вохчаберд недалеко от Еревана), предлагается не только снести дома, но и признать землю непригодной для дальнейшего жилищного строительства. На основе этих концептуальных подходов решено разработать программу с конкретным планом мероприятий.