В столичной мэрии в прямом смысле царит ажиотаж, ибо многие граждане Еревана, планировавшие начать строительство частных домов, ринулись за получением разрешения на строительство. Причина же столь массовых обращений в том, что получить льготную ипотеку для строительных работ они могут при условии, если успеют получить разрешение до 1 января 2022 года. Таковы новые изменения относительно налоговых возвратов по ипотечным кредитам, соответствующий законопроект по которым на днях обсуждался в парламенте.
Для богатых ввели ограничения
На самом деле, новые законодательные изменения коснутся не только тех, кто желает построить собственный дом, но и тех, кто намеревался приобрести квартиру в строящемся доме от застройщика в центре Еревана. К примеру, на проспекте Маштоца или на улице Туманяна. Приобрести квартиру они, конечно же, могут. Но рассчитывать на возврат подоходного налога при ипотечном кредитовании в скором времени будет уже нельзя. Потому что одобренный ранее правительством проект изменений в Налоговом кодексе подверг серьезной корректировке действующую у нас госпрограмму ипотечного кредитования по возврату подоходного налога при покупке жилья на первичном рынке.
История этой программы началась еще в 2015 году, когда в Армении был внедрен льготный механизм ипотечного кредитования, который преследовал сугубо экономические цели. Если кто не помнит, то в эти годы строительный сектор в стране серьезно буксовал, демонстрируя падение из месяца в месяц. И правительство в то время решило поддержать застройщиков в условиях кризиса путем субсидирования ипотечных ставок на покупку нового жилья.
Это привело к тому, что процентная ставка ипотечного кредита на первичном рынке становилась для заемщика практически нулевой за счет понижения ставки выплачиваемого им подоходного налога. Для первичного строительства этот инструмент стал колоссальным стимулом, который по цепной реакции привел к его восстановлению и развитию. Но, как выяснилось, эта программа очень быстро превратилась в дополнительные возможности для обогащения обеспеченных слоев населения за счет госбюджета.
В итоге, спустя два года после старта программы правительством было принято новое решение, согласно которому устанавливались ограничения двух видов. Первое – эта возможность отныне не предоставлялась при сделках, превышающих 55 млн драмов. То есть вводился социальный компонент для того, чтобы программой могли бы пользоваться именно те люди, которым необходимо решить жилищный вопрос, а не просто обогатиться за счет государства. Второе же ограничение сводилось к тому, что стать бенефициарием программы дважды было нельзя.
Зачем искать низкие проценты?
Интерес к программе после этого не только не снизился, но и начал расти в геометрической прогрессии. Для сравнения, если в 2016-2017 гг. ежегодный рост по линии финансовых средств, выделяемых из госбюджета по этой программе, составлял около 1 млрд драмов, то в 2019 году рост составил уже 3,3 млрд драмов, а в 2020 году — 5,4 млрд. драмов. В совокупности объем выплат из бюджета в прошлом году достиг 13,3 млрд драмов.
Что касается текущего года, то, согласно данным Минфина, на август 2021 года общее количество бенефициариев госпрограммы превысило 17 тыс. человек. И уже к концу этого года выделяемые из бюджета суммы достигнут примерно 21 млрд драмов, а количество бенефициариев составит около 20 тыс. человек. Во многом столь высокие суммы обусловлены тем, что заемщики не заинтересованы искать низкие проценты, а банки – снижать их. Ведь и те, и другие знают, что стоимость кредита оплатит государство.
Конечно, тут можно сказать, что взамен программа подстегивает рост в строительной сфере и обеспечивает приток налоговых поступлений в бюджет. Но, оказывается, и тут не все так просто. Еще пару лет назад в Комитете по госдоходам подсчитали, что налоги, которые поступают в бюджет от сделки по купле квартир по программе льготного кредитования, намного меньше сумм, возвращаемых государством бенефициарам программы в виде подоходного налога. Причем, подсчеты эти носят не совсем точный характер, поскольку поступающие от сделки налоги носят единовременный характер, а выплаты по подоходному налогу надо осуществлять на протяжении всего срока ипотеки. С другой стороны, не факт, что строительная отрасль или ипотечное кредитование в Армении развивались исключительно за счет налогового вычета. Достаточно сказать, что за прошедшие с момента страта программы шесть лет доля ипотечных кредитов с налоговым вычетом составила 41% по числу кредитов и 47% – по общей стоимости.
Столицу охватят поэтапно
Но и это не все. Как показал анализ, с момента старта госпрограммы льготного ипотечного кредитования из общего числа бенефициариев только 7% приобрели жилье в регионах. Остальные 93% — в Ереване.
«Причем, эти 7% в основном обеспечили бенефициарии, которые построили частные дома в курортных городах, таких как Джермук и Цахкадзор, — пояснил замминистра финансов Арман Погосян, представляя на днях в парламенте законопроект о внесении изменений в Налоговый кодекс. – По сути, застройщики начинали свои проекты только в Ереване, по возможности – в центре, а регионы полностью игнорировались. Ясно, что застройщики стремятся к максимальной финансовой выгоде. А поскольку расходы на строительство в областном городе и в центре Еревана практически равны, за исключением стоимости земли, застройщик будет стремиться строить в центре столицы, чтобы продать квартиры как можно дороже. Кроме того, за время действия закона на 3% пользователей с самыми высокими доходами пришлось 18% всей суммы возврата. Это значит, что состоятельные граждане получали непропорционально много, что противоречит социальной политике государства», — отметил замминистра.
Дабы изменить вектор этой программы и направить ее на равномерное территориальное развитие, в то же время придав ей более подчеркнутый социальный характер, было решено вновь скорректировать ее и ввести новые ограничения, которые будут носить поэтапных характер.
Прежде всего, они коснуться центральной части Еревана. В соответствии с новыми поправками с 1 июля 2022 года подоходный налог возвращаться не будет в случае приобретения жилья в строящемся здании в 1-й центральной зоне Еревана. Далее с 1 января 2023 года – будет охвачена также и 2-я зона в столице, с 1 июля 2023 года — 3-я зона, а с 1 января 2025 года — весь Ереван. Однако в областях Армении старый режим будет сохранен, в результате чего там можно будет приобрести или построить жилье, воспользовавшись «нулевой» ставкой ипотеки.
Что касается столицы, то нововведения не коснуться льготного кредитования на покупку квартир в новостройках Еревана, если разрешение на строительство этих зданий было или будет получено до 1 января 2022 года.
«В реалиях мы хотим предложить адресные меры для социального жилищного строительства», — уточнил замминистра финансов, добавив, что на сегодня уже ведутся подобные обсуждения с Ассоциацией жилищного строительства Армении.
В соответствии с предлагаемой схемой, для обновления жилищного фонда застройщикам намерены предложить сносить аварийные многоэтажки в столице и строить на их месте новые, но с большей этажностью. Естественно, прежних жильцов нужно будет расселять бесплатно, а оставшиеся квартиры продавать новым покупателям.
