Противостояние кризисам

На протяжении всего 2020 года рынок недвижимости в Армении в буквальном смысле штормило. Будучи одним из самых чувствительных сегментов, способным реагировать на малейшие колебания в экономике, он вначале столкнулся с пандемией коронавируса, затем с военной ситуацией в стране, а сейчас противостоит валютным колебаниям и политико-экономической нестабильности. Мы попытались проанализировать, произошли ли за этот период кардинальные изменения на рынке, а главное, понять, каких тенденций стоит ожидать в ближайшей перспективе.

Ажиотаж сменился растерянностью

Стоимость жилья как на первичном, так и на вторичном рынке активно росла в течение 2018-2019гг.  По некоторым оценкам, цены на квартиры в столице выросли примерно на 30-40%. Рост цен наблюдался не только в Ереване, но и в регионах Армении, хотя повышение там было не столь резким. Однако, как неоднократно указывали многие участники рынка, стоимость недвижимости была неоправданно завышена и во многом объяснялась увеличивающимся спросом со стороны наших соотечественником из-за рубежа, которые начали активно скупать жилье на родине после революции 2018 года.

Но не только иностранцы вносили ажиотаж на рынке. Местные покупатели и продавцы тоже были довольно активны, что также подстегивало спрос на недвижимость. Немаловажную роль в этом сыграл и механизм льготного ипотечного кредитования, суть которого сводилась к тому, что процентная ставка ипотечного кредита на первичном рынке Армении становилась для заемщика практически нулевой за счет понижения ставки выплачиваемого им подоходного налога. Как следствие, объемы ипотечного кредитования в стране резко выросли за прошедшие два года.

Но потом ситуация резко изменилась. Уже в начале весны этого года стало ясно, что из-за пандемии коронавируса глубокий кризис не только в Армении, но и во всем мире практически неизбежен. А стагнация в экономике и снижение доходов населения, как показывает опыт прошлых кризисов, негативно сказывается на рынке недвижимости и строительном секторе. Достаточно вспомнить события 10-летней давности, когда в условиях мирового финансово-экономического кризиса рынок недвижимости и сфера строительства в Армении (будучи до этого основным драйвером экономики страны, обеспечивающим до 2008 года около трети отечественного ВВП) понесли серьезные потери, которые потом годами приходилось восстанавливать. В том числе, и за счет реализации госпрограмм, нацеленных на активизацию стройсектора.

“На самом деле, с марта этого года практически все участники рынка недвижимости оказались в полной растерянности. Мы действительно не знали, что и как будет в связи с коронавирусом — и по объемам сделок, и по ценам на недвижимость. Было ощущение, что вновь нам всем предстоит пережить все сложности, с которыми столкнулись в период мирового финансово-экономического кризиса”, — отметил в беседе с нами директор агентства недвижимости “ALFA REALTY” Артем Варданян.

Рынок вновь почувствовал спрос 

Наш собеседник специализируется в этой сфере вот уже больше 15 лет и не понаслышке знает обо всех колебаниях на отечественном рынке недвижимости. Помнит он и о том, что еще несколько месяцев назад, в разгар “коронавирусной” истерии звучали разные прогнозы, вплоть до того, что цены на недвижимость в Армении к концу 2020 года могут упасть чуть ли не до 30%.

“Ожидания, действительно, были пессимистичными. Но факт остается фактом: до сентября 2020 года в плане количества сделок по купле и продаже недвижимости рынок работал примерно с той же активностью, что и год назад. Возможно, было некоторое снижение объемом сделок, примерно на 10-15%, но каких-то ощутимых изменений не произошло. Думаю, причина такой ситуации была в том, что люди перестали доверять наличным деньгам и предпочли вложить свои сбережения в недвижимость. Тем более, что весной на валютном рынке, как впрочем и сейчас, произошли колебания, приведшие к определенной девальвации драма, что тоже сыграло свою роль в принятии решений в пользу покупки недвижимости”, — проанализировал ситуацию глава риэлтерской компании.

Что интересно, на фоне снижения сделок по купле-продаже квартир в количественном выражении, цены на них летом этого года демонстрировали рост. Обычно с ростом цен растет и количество сделок. Тем более, что в последние годы многие у нас вкладывали свободные средства в покупку квартир в основном для сдачи в долгосрочную или же краткосрочную аренду, которая на фоне активного развития туризма была особо популярным направлением у арендодателей. А пандемия больнее всего ударила именно по туризму, поэтому дорогие квартиры в центре города потеряли свою актуальность как привлекательное бизнес вложение. Но в условиях пандемии неопределенность появилась не только у покупателей, но и продавцов, которые решили пока повременить с продажей своей недвижимости. В итоге, в абсолютном выражении темп снижения предложения на рынке оказался выше, чем темп сокращения спроса, что и привело к росту цен на квартиры.

Местный строительный сектор тоже начал демонстрировать к тому времени довольно высокую активность. В августе этого года руководитель стройкомпании “Аветисян Констракшн” Мушег Аветисян в беседе с нами рассказывал о том, что в апреле и в мае в строительной сфере возникла неопределенность. В итоге, многие застройщики приостановили свою деятельность, поскольку не могли сориентироваться и понять, к каким последствиям в экономике приведет пандемия. 

“С конца июня активность в сфере начала восстанавливаться. Темпы частного строительства у нас повсеместно растут. Свободную стройтехнику найти сейчас удается с большим трудом. Да и проектировщики заняты по полной. Скажу больше, продажи квартир в строящихся зданиях в последние месяцы вновь набрали прежние темпы. На мой взгляд, тенденция роста будет проявляться и дальше”, — говорил в то время глава стройкомпании.

К осени события на отечественном рынке недвижимости начали развиваться и вовсе стремительными темпами. Председатель Госкомитета кадастра недвижимости Сурен Товмасян в ходе пресс-конференции 23 сентября сообщил, что в Армении сделки с недвижимостью растут, невзирая на продолжающуюся пандемию коронавируса. По его словам, за последние несколько месяцев со снятием ограничений Госкомитет кадастра недвижимости в среднем за день стал получать порядка 3 тыс. заявок.

“Это достаточно серьезный показатель, свидетельствующий о том, что на рынке недвижимости, несмотря ни на что, есть оживление. Если мы не попадем под вторую волну коронавируса, то рынок недвижимости еще более стабилизируется и зарегистрирует еще более высокие показатели”, — спрогнозировал он.

Негативных факторов слишком много

Но спустя несколько дней после этой пресс-конференции Армения столкнулась не только со второй волной коронавируса, но и оказалась в условиях военной ситуации на фоне боевых действий в Арцахе.

“Даже в этот военный период — в октябре и даже в ноябре, — сделки по купле и продаже недвижимости у нас были. Понятно, что их стало гораздо меньше. Но сказать, что рынок полностью остановился, нельзя”, — констатировал руководитель риэлтерской компании ALFA REALTY.

Официальные данные также свидетельствуют о том, что активность на рынке, хотя и снизилась, но угрожающего характера не приобрела. Так, согласно данным Госкомитета кадастра недвижимости, в октябре этого года в Армении было совершено 12 тыс. 308 сделок с недвижимостью, что ниже показателя годовой давности на 32,9%. В сравнении же с сентябрьским показателем текущего года количество сделок сократилось на 32,5%.

“Рассчитывать на то, что рынок и далее продолжит демонстрировать довольно высокую степень устойчивости к протекающим событиям, увы, не приходится. Слишком много негативных факторов скопилось на сегодня, которые могут впоследствии привести к тем или иным изменениям на рынке. Ведь к кризису пандемии и военным событиям теперь прибавилась еще и внутриполитическая и экономическая нестабильность, способные оказать серьезное воздействие на поведение людей в будущем. Добавим к этому и имеющиеся на финансовом рынке валютные колебания, плюс продолжающееся сокращение доходов населения в условиях пандемии. Поэтому рынок находится сейчас в состоянии крайней неопределенности. Никто не берется прогнозировать, что произойдет с ценами и в целом по количеству сделок купли-продажи недвижимости. На мой взгляд, ситуация более или менее прояснится к началу весны будущего года, после чего уже станет ясно в каком направлении пойдет вектор на отечественном рынке недвижимости”, — резюмировал г-н Варданян.