Потенциал налога на недвижимость в Армении практически не используется
Вместо имеющегося сейчас налога на имущество и отдельно налога на землю, в Армении с начала будущего года появится новое понятие — налог на недвижимость, который, по сути, объединит оба этих налога. Вырастет также размер налоговых платежей, которые ныне выплачивают собственники недвижимости — как земли, так и домов, квартир, производственных сооружений и т.п. Соответствующие изменения и дополнения в Налоговый кодекс были на днях рассмотрены парламентариями в первом чтении на внеочередном заседании НС.
Законопроект изначально был довольно резонансным, вызвав многочисленные дебаты как в экспертных кругах, так и среди населения. Ведь затрагивает он объекты недвижимости по всей стране, увеличивая налоговые выплаты для их собственников. Понятно, что особой радости у людей такой подход вызвать не может.
Однако у правительства есть свои доводы. Основная их суть в том, что рыночная и кадастровая стоимости недвижимости в Армении серьезно отличаются друг от друга, в связи с чем последняя не отражает ее реальную цену. Достаточно сказать, что последняя оценка недвижимости проводилась в начале 2000-х годов. Но с тех пор многое изменилось. Появился, к примеру, Северный проспект, и установленные в то время кадастровые цены абсолютно не отражали реальной стоимости этой недвижимости. К примеру, один квадратный метр земли в центре Еревана, согласно ее кадастровой стоимости, колебался в пределах 60 тыс. драмов, в то время как в реалиях рыночная цена достигает 400-500 тыс. драмов.
Учитывая же то, что налог на недвижимость формируются исходя из ее кадастровой стоимости, несоответствие рыночной и кадастровой стоимости недвижимости приводит к низкой налоговой базе. Исходя из этого правительство в конце мая утвердило проект реформирования системы налогообложения недвижимости, в соответствии с которым будет ликвидирован не облагаемый налогом порог в 3 млн драмов, а налог будет рассчитываться по цене, приближенной к реальной рыночной стоимости, а не кадастровой.
Пересмотр нацелен на соразмерное налогообложение
На самом деле, вопрос о необходимости пересчета кадастровой стоимости недвижимости у нас в стране поднимался и ранее. Еще в 2008 году был дан старт этому процессу, но на каком-то этапе он был приостановлен. Далее, после принятия в 2016 году действующего ныне Налогового кодекса, было зафиксировано, что в налоговой сфере Армении будет введено новое понятие — налог на недвижимость, который призван заменить имеющиеся сейчас налог на имущество и налог на землю.
Размер этого налога будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости недвижимости. Как, впрочем, и сейчас: налог на имущество и налог на землю базируются именно на этом показателе. Но для того, чтобы установить размер выплачиваемого налога, Комитету кадастра, как уполномоченному госоргану, предстояло провести оценку стоимости и земли и недвижимого имущества по всей стране, что и было сделано в течение прошлого года. По всей стране было оценено порядка 51 тыс. единиц недвижимости. За основу брали даже данные по ценам с сайтов по купле-продаже недвижимости в Армении, поскольку база данных Комитета кадастра не являлась полноценным и достоверным источником, учитывая то, что граждане в большинстве случаев не заинтересованы указывать соответствующую действительности цену недвижимости при ее регистрации в Кадастре.
“Необходимость пересмотра налога на имущество нацелена на соразмерное налогообложение очевидного богатства и имущества, а также налогообложение имущества по цене, приближенной к рыночной”, — пояснил суть законодательных изменений замминистра финансов Арман Погосян. По его словам, на сегодня потенциал налога на недвижимость практически не используется. Как итог, удельный вес собранного налога на недвижимость в ВВП фактически составляет всего 0,2%, в то время как в других странах этот показатель в разы выше. К примеру, в соседней Грузии удельный вес налога на недвижимость в ВВП страны составляет 1,1%, в России — 1,2%, Беларуси — 0,6%, а в развитых странах и вовсе достигает 2-2,5%.
Применение же в Армении новых ставок по налогу на недвижимость позволит в 4,3 раза увеличить поступления в бюджеты местных органов самоуправления. А в целом, как показывают предварительные подсчеты, за счет предложенных поправок налоговые сборы по этой линии вырастут с 9 млрд драмов до 40 млрд драмов на четвертый год внедрения системы. Этот временной промежуток установлен для того, чтобы избежать резкого роста налогового бремени для населения. В итоге, нововведения вступят в силу с 1 января 2021 года, но будут внедряться последовательно в течение четырех лет.
За дорогую собственность придется платить больше
Помимо того, что в новом законопроекте объединены базы земельного налога и построек (которые на сегодня рассчитываются по отдельности, а затем суммируются), пересмотрена также шкала оценки, а самое главное — ликвидируется необлагаемый порог. Благодаря этому свыше 560 тыс. дополнительных единиц недвижимости уже подпадут под налогообложение.
“Мы постарались максимально воздержаться от повышения ставок, которые либо сохранены, либо понижены. Так, в первый год реформ — в 2021 году налоговое бремя для 509 тыс. единиц недвижимости даже снизится по сравнению с 2020 годом”, — изложил суть ожидаемых изменений замминистра финансов.
Но для того, чтобы изменить размеры налогов, необходимо применить новую кадастровую методику оценки недвижимости, что и будет сделано уже с начала будущего года. И если сейчас базовая цена за квадратный метр жилья в среднем оценивается в 230 тыс. драмов для железобетонного здания, и в 255 тыс. драмов для каменного, то в новом законопроекте базовая цифра будет установлена на уровне 700 тыс. драмов. Однако к ним будут применяться понижающие коэффициенты с учетом того, где расположено здание, сколько лет назад оно было построено, из каких материалов и т.п. В результате такого подхода налог на имущество в элитных зданиях вырастет гораздо больше, чем на простые дома и квартиры.
Для последних налог тоже вырастет, но назвать высоким его нельзя. Скорее, из очень низкого он станет просто низким. К примеру, для квартир, кадастровая оценка которых не превышает 10 млн драмов, налог на недвижимость будет колебаться в пределах 5 тыс. драмов в год. Таких квартир в Армении довольно много. Более того, в регионах страны они составляют подавляющее большинство. Для квартир же с оценкой в 10-25 млн драмов, которых много в столице, максимальный налог составит 20 тыс. драмов, а для квартир с 25 млн до 47 мдн драмов — примерно 64 тыс. драмов в год.
Но самый существенный рост налога предусмотрен для дорогих особняков, стоимостью больше 120 млн драмов. Наряду с этим серьезно увеличатся и налоги на элитные квартиры, которые оцениваются выше 100 млн драмов. По словам замминистра финансов, если для недвижимости стоимостью до 10 млн драмов налог возрастет всего лишь на несколько тысяч драмов, то для недвижимости стоимостью свыше 100 млн драмов он возрастет на несколько сотен тысяч драмов, что почти в 160-165 раз больше нынешнего размера налога на имущество.
