Предоставление градостроительных документов в Армении оценивалось в последние годы экспертами Всемирного банка в качестве одного из проблемных процессов, с точки зрения регулирования, что сказывалось на рейтинге нашей страны в ежегодно публикуемом докладе “Ведение бизнеса” (Doing business). При этом в рамках исследования учитывались все процедуры, которые должна пройти строительная компания, включая время и стоимость прохождения процедуры. Кроме того, Doing business измерял индекс качества строительного контроля, который проводит оценку качества нормативного регулирования строительства.
С учетом сложившейся в сфере ситуации, еще осенью прошлого года в правительстве заявили о необходимости упрощения процесса предоставления разрешений на строительство. Особый акцент был поставлен на упрощении администрирования в этой сфере и повышении доступности получения услуг, поскольку имеющиеся проблемы отрицательно влияют на развитие отечественной сферы строительства в целом. Дело в том, что, согласно действующему законодательству, разрешения на строительство предоставляются со стороны местных органов власти. Однако, уверены в правительстве, нормативные механизмы их предоставления нужно сделать более четкими и прозрачными, а принятые решения крайне обоснованными. Что конкретно делается в этом направлении, мы попытались выяснить в беседе с начальником Управления по градостроению и земельному надзору мэрии Еревана Айком Асатряном, по словам которого, процесс упрощения выдачи градостроительных документов и стройразрешений постоянно находятся в зоне внимания столичной мэрии.
“В разное время столичная администрация, в компетенцию которой, как органа местного самоуправления, входит предоставление градостроительных документов, выступала с множеством инициатив, направленных как раз на упрощение процедур и сокращение времени предоставления разрешений на строительство. Кстати, именно вопрос сокращения сроков находился в последние годы в актуальной повестке, в связи с чем еще в 2013 году совместно с Министерством градостроительства были проведены реформы в этом направлении, что позволило значительно сократить общие сроки получения документов и требуемые для этого расходы. Так, если раньше застройщику требовалось более 85 дней с момента его обращения до окончательного получения градостроительных документов, то сейчас на администрирование уходит всего 23 дня”, — рассказал наш собеседник.
Разделение объектов придало гибкость застройщикам
Для того, чтобы суметь в реалиях уложиться в такие сроки, для начала строительные процессы были разделены на разные категории с учетом факторов риска. Для объектов первой категории, входящих в самую низкую группу риска, было решено вообще не требовать строительные документы. Речь, к примеру, о ремонтных работах или строительстве в малом объеме, которое не предусматривает проектную документацию, экспертизы и, т.п.
Далее идут уже объекты, имеющие среднюю степень риска и выше. К наиболее высокой степени риска относятся многофункциональные здания, крупномасштабное общественное строительство и производственные помещения. Но чаще всего люди имеют дело со второй и третьей категориями, то есть строительством средних масштабов, застройкой частных жилых домов, реконструкцией общественных мест и др.
“Разделение объектов на пять категорий с учетом степени их риска дало возможность застройщикам быть более гибкими при организации разного рода процессов. К примеру, в случае с объектами второй категории мы достигли того, что отпала необходимость в проведении какой-либо экспертизы, что сократило также финансовую нагрузку на застройщика, поскольку ему не нужно больше обращаться в еще одну организацию для того, чтобы проект был подвергнут экспертизе. По сути, это означает, что если проектировщик гарантирует соответствие своего проекта градостроительным нормам и критериям, то этого достаточно для того, чтобы документ был утвержден и выдано разрешение на строительство. Речь в данном случае о строительстве в малых масштабах, в частности, общественных постройках площадью до 100 кв. метров, частных жилых домах площадью до 300 кв. метров, автомобильных гаражах площадью до 50 кв. метров и т.п”, — объяснил представитель столичной мэрии.
Еще один положительный шаг в пользу застройщиков объектов второй категории в том, что им было сделано исключение при проведении стройработ. Так, если при строительстве объектов высокой степени риска законодательство требует, чтобы стройработы осуществлялись компанией подрядчиком, а техконтроль проводился уже другой организацией, то в случае с объектами второй категории застройщику дана возможность выполнить работы самостоятельно — без наличия договора со специализированным подрядчиком. При этом, конечно же, должны быть соблюдены все градостроительные нормы, указанные в проекте, плюс проектировщик должен сам осуществить контроль над всем строительным процессом.
“Конечно, это не означает, что застройщики не могут привлекать профессионалов в процессе строительства и технического контроля. Зачастую, они именно так и поступают. Однако государство пошло на этот шаг, чтобы облегчить бремя застройщиков как в плане финансовых расходов, так и упрощения администрирования”, — уточнил г-н Асатрян.
Завершающий акт на разных стадиях строительства
Что касается крупномасштабного строительства, то и в этом направлении, продолжил он, были проведены реформы для улучшения бизнес-среды в строительном секторе страны. В ходе обсуждений с заинтересованными ведомствами в 2016 году столичная администрация инициировала еще одно нововведение, касающееся процесса предоставления заключительного акта при завершении строительства многоквартирных зданий и сдачи объекта в эксплуатацию. В итоге, было принято решение предоставлять заключительные акты на разных этапах строительства, к примеру, после завершения строительства железобетонных конструкций здания, проведения внешней облицовки, и т.п.
Благодаря этому у застройщиков появилась возможность без права эксплуатации здания (которое дается принимающей комиссией после окончательного завершения строительства) зарегистрировать недвижимость на разных этапах строительства. Тем самым, застройщики могут закладывать недвижимость в банке и привлекать дополнительные финансовые средства для продолжения стройработ. Это довольно серьезный шаг с учетом того, что в свое время именно из-за неправильной организации и неэффективного привлечения средств некоторые застройщики обанкротились на каком-то этапе строительства, оставив ни с чем людей, вложивших деньги в свои будущие квартиры. Новый механизм, как уверяет г-н Асатрян, уже сводит на нет подобный сценарий, позволяя застройщикам на разных этапах оформлять недвижимость и привлекать новые средства.
Эта правовая реформа привела к активизации крупномасштабного строительства, позволив заодно застройщикам продолжить также строительство незавершенных объектов. Если говорить цифрами, то общее количество выданных разрешений на строительство в Ереване резко выросло с 825 в 2016 году до 1175, по итогам 2017 года. При этом прогнозируемая общая площадь стройобъектов также продемонстрировала рост. Так, в соответствии с выданными в 2016 году разрешениями предусматривалось осуществить строительство на территории порядка 614 тыс. кв. метров, а в следующем году тот же показатель составил 674 тыс. кв. метров.
